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[土地市场]量跌价涨!土地市场情况有变,房价会

  据中原地产研究中心数据,近日全国土地市场回暖迹象强化。据不完全统计,3月下旬以来全国住宅地块合计成交55宗。其中,溢价率低于20%的只有17宗,并有19宗地块溢价率超过40%,其中5宗地块溢价率超过100%。

  房地产市场“这几天土地市场变化迅速,无锡4月3日出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%,融创获得2宗,另外还有一宗需要摇号。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,在融资压力有所缓解下,部分企业再次开始进入土地市场抢地,特别是部分热点城市,土地市场明显活跃。

  在加强住宅用地供应的同时,近两年,北京市加大租赁用房保障性住房的供应。

  自楼市调控以来,住宅用地供应量显著增加。2018年北京成交的72宗地块中,住宅用地成交52块,成交建筑面积624.48万平方米,占比为73%。

  进入2018年,万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企逐渐减少,取而代之的是,具有国资背景的国企。

  2017-2018年,“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要模式。以2018年为例,其成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万平方米;共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万平方米,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

  2018年北京土地出让金同比跌40%;成交溢价率低,同比跌43%,土地流拍率高达10%

  2017年,自楼市调控以来,北京市加大了土地供应力度,全年土地招拍挂市场共成交土地102宗;土地成交总额为2796.02亿元,同比增加228%;成交单价达20257元/平方米,创下近4年以来新高。

  在2018年北京企业的拿地排行榜中,中铁置业斥213.64亿元在北京拿得4宗地块,获得规划建筑面积53.95万平方米,成为榜首。中海地产以157.79亿元位居拿地排行榜第二名。北辰实业则以86.63亿元拿下2018年北京土拍成交总价最高的朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块位列第三。除此之外,北京城建、北京住总等市属国企也都有土地入账。

  在北京土地市场全面进入调控时代之后,“限竞房”“共有产权房”成为地块成交的主要方式。在拿地企业中,万科、保利等龙头房企缺席,以中铁置业为代表的国企拿地积极。此外,土地供地方式迎来革新,集体性建设用地用做共有产权住房地块首次入市。

  共有产权用地增多,“国企+民企”拿地成趋势

  值得注意的是,2016年11月起,北京新供住宅用地全部执行“控地价、限房价”新型供地方式,土地建成后的住宅销售价格无论在均价和最高销售价格方面都进行了限制。

  自从2017年北京发布“3·17”政策以来,土地市场整体呈现下滑趋势,土地成交量及成交额均有所回落。随着调控政策的持续深化,土地溢价率持续走低,流拍现象较为严重,房企拿地动力不足。

  在拿地方式上,联合拿地成为楼市调控以来龙头房企拿地的趋势。2017年,联合体拿地收入囊中的建设用地总面积占全年出让的建设用地总面积的一半以上。

  但是,进入2018年,北京土地市场出现了较为明显的降温。2018年,北京共成交土地72宗,成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%,仅高于2016年成交水平,处于历史低位,土地出让金同比2017年下跌40%。

  采写/新京报记者 徐倩

  土地成交额回落,流拍土地增多

  从北京土地历史成交的楼面均价及溢价率来看,土地成交楼面价从2016年以来开始走高,2017年达到高峰,2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看,北京土地成交溢价率从2016年开始持续波动下滑,2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%,为近5年最低,年内平均溢价率仅为13.72%。

  此外,2018年,土地流拍现象明显增多,全年流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。据诸葛找房数据监测,2018年北京市共出现8宗土地流拍,接近2017年的3倍。

  2018年前三季度北京土地市场较冷,仅成交了44宗地,进入四季度以来北京推地速度加快,但由于前期土地放量极少,低迷依然是2018年北京土地市场的关键词。

  同时,有了货币的支撑和相关政策。一定时间段内,玩地产杠杆游戏就成为时尚,不玩就落伍了,不玩就被人割韭菜了。

  春江水暖鸭先知,楼市好坏土地市场先知。

  尽管我国楼市多受政策的影响,但作为供给端的土地市场,很大程度上也能反馈出楼市的冷热,毕竟房企是最精明的,他们越愿意高价拿地则代表对后续市场的乐观,反之则对楼市前景持悲观态度。

  我是这么看的,我国总的房产价值,或者说价格,可以从三个层面理解:

  国际信心不能丢,资产价格必须做起来,钱才有兴趣和信心投资。而经历了这一轮,越来越多的人,其家庭资产和房地产捆在一起。大家都参与了这个游戏,也就稳定了市场,稳定了信心。

  溢价率方面2018 年 11 月,全国 300 个城市土地平均溢价率为 7%,较10月增加2个百分点,较去年同期下降 13 个百分点;其中住宅类用 地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为 7%, 较上月增加 2 个百分点,较去年同期下降 15 个百分点。

  无论是稳定已久的一线城市,还是曾经火爆的二线城市,以及红极一时的三线城市,都开始潮水褪去。

  今天,我们房价和房地产总值的形成,背后是有深刻原因的。如杠杆游戏认为的第一点,房价的货币现象这是必然,全世界都一样。我们只是不例外,在特定时期更明显。

  同时,地方上很多方面也需要钱,还是得靠房地产。

  摘要:影响的因素很多

  从整体的数据来看,10月土地市场供应面积在持续增加,成交面积却呈缩水的态势,楼面均价环比和同比罕见双跌。

  2.同时也是,我国基建模式和地方财力需求的反映。

  土地市场的稍稍回暖,对房价来说意味着什么?这两天,楼市入冬的消息不少。但房价 真的能降多少吗?却也不见得。

  成交方面,全国 300 个城市共成交土地 1922 宗,环比减少12%,同比减少 8%;成交土地面积 7821万平方米,环比减少 15%,同比减少 5%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地) 577 宗,环比减少 18%,同比减少 18%;成交面积 2675 万平方米, 环比减少 15%,同比减少18%。

  3.还是我国资产价格和国际信心的平衡反映。

  楼面均价在此基础上继续走跌,同比的跌幅较大,达到了15%。与之相伴的就是溢价率的下降。

  成交价格方面,全国300个城市成交楼面均价为 2176元/平方米,环比增加 23%,同比减少12%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用 地的综合性用地)成交楼面均价为 3943 元/平方米,环比增加25%,同比减少4%。

  最近中指院发布了11月300城市土地市场交易情况。报告显示,11月,全国300城市土地市场整体供应同环比续增,成交方面环比量跌价涨,出让金较上月微涨。

  10月的土地市场供应量无论是环比还是同比都在上升,另一方面,成交面积和土地出让金则持续走低。尤其是同比,成交面积跌掉了19%,土地出让金跌了28%。

  1.这是一个货币和杠杆游戏信心的总反映。

  根据中指院数据,土地供应方面,全国 300 个城市共推出土地 2963宗,环比增加8%,同比 增加8%;推出土地面积 11925 万平方米,环比增加 1%,同比增加 10%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地) 984 宗,环比增加 1%,同比增加 5%;推出土地面积 4448 万平方米, 环比减少 2%,同比增加4%。

  版权及免责声明:本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!杠杆游戏任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投资建议。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

  出让金方面,全国 300 个城市土地出让金总额为 3135 亿元,环比增加 2%, 同比减少 19%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合 性用地)出让金总额为 2421 亿元,环比增加 2%,同比减少23%。

  撰文张银银&编辑欣欣然

  从以上五方面来看,情况比10月份似乎有所变化。

  相比10月的冷冻,11月情况在整体低位徘徊的基础上,似乎稍微好转了一些。成交楼面均价和溢价率环比均有不同程度的上涨。

  所以,不管有没有泡沫,不意味着一定会马上去挤爆它。至于泡沫怎么样的方式收场,这是可以探讨和分析的。但,实话说,我觉得影响的因素很多。

  说实在,很多杆友也咨询过杠杆游戏这个问题,我国房子是不是有泡沫?甚至有的一上来就说,泡沫这么大,什么时候爆?还有的说,马上就要爆……

  第三点,为什么和国际信心,和人民币价格等有关系?就如这一轮楼市周期,启动之前,房地产库存高压、销售乏力,国际上人民币承压,各种资本大佬携款出去买买买……

  第二点,也很好理解,以前我常说,给大家修这么好的城市道路,这么多的地铁,这么多高铁,所有基建都要钱啊!哪来?还不就土地,不可能靠正常的工商业财税有这个效率,PPP模式很多地方其实不行。

  而这之后没多久。京奥港未来墅就被媒体爆料因拖欠工程款全面停工。据了解,该项目已被蓝光地产收购。

  现在回头看看,2016年能全身而退的“地王”少之又少,背后的原因值得深思。

  先让我们把时间拉回2016——地王之年。

  历史会不会重演,目前不得而知,但可以肯定的是,土地市场疯狂过后,注定是一地鸡毛。

  据了解,该项目周边的二手房价格普遍在普遍在6w/㎡左右,从目前的情况看,要卖10W+才能盈利的“地王”能否解套还是个未知数。

  5月9日,常州,碧桂园拿下创智湾南地块,楼面地价8707元/㎡,溢价率28%,刷新区域地价新高!

  5月8日,苏州三地块出让,单日成交价40.65亿元!刷新区域地价新纪录!

  1、低估了调控的决心

  而就目前珠海的情况来看,格力就算是赔本赚吆喝都难,毕竟2.5万带精装修的项目在珠海都很难卖,选择的余地还很大。

  土拍的火热,一时间让整个楼市变得亢奋、不安。而那些看多楼市一直在拍手称快,在他们眼里,土地价格的上涨必然会引起房价攀升,面粉贵了,面包涨价也在情理之中吧。

  布局的变化:相比于2016年毫无理性的拿地来看,开发商的土地储备的规模和布局在发生变化,重仓一二线,远离三四线成了大多数房企的选择。

  从目前的情况来看,二线城市的土拍火热余温已经传导到三线城市中,土地市场的疯狂还在继续上演;而有数据统计,4月单月,二线城市合计卖地金额高达2933亿,刷新了最近2年的最高纪录。

  4月16日,徐州,一地块总价12.84亿元被融创拿下,楼面价3152.54元/㎡,成为西区总价地王;

  而参谋长也特地在安居客上查了一下,该地块在建项目名龙华金茂府,目前还未开盘,预计要在2019年下半年的时间开盘。

  2、对政府托底楼市的盲目乐观

  入市即亏的“地王”,南京麒麟板块的京奥港未来就是其中之一;2016年4月15日北京嘉诚摘得G09地块,楼面价高达22353元/平方米;2017年9月11日,首批房源开盘均价为25884元/平方米,只比楼面地价高出3500元/平方米。

  开发商更加肆无忌惮疯狂拿地的不是面粉与面包的理论,而是对政府托底楼市的盲目乐观。房地产是中国的经济支柱,政府总不会拿自己的左膀右臂开刀吧,而现实却狠狠打脸了。

  地王的现状

  这估计是开发商怎么也想不到,调控如此之严,力度之大,深度之广,前所未有。仅限价这一招就把所有的“地王”锁死;而那些寄希望于“地王”项目大赚一笔的开发商,眼看“香饽饽”变成了“烫手山芋”。至此,“地王”也成了房地产的亏本的代名词。逆势而为,注定不长久,调控还不只是说说而已。

  预期的变化:在房价暴涨的预期下,2016年房企拿地可谓疯狂。而此次出现的土拍潮,更多是在过去一年多的时间里大量去杠杆和降负债中,房企补仓的需要。

  高总价、高单价、高溢价率“三高”成了2016年媒体的高频词汇,30多个城市刷出340总左右单价、总价地王,数量创历史新高。

  2016年6月2日,龙华出让第一块商住用地——深圳市A816-0060地块,总价82.9亿。当时,楼面价高达5.68万/㎡,地块拍出后,就有人预测卖到10万+/㎡才能赚钱。

  最后,再看看土拍大战的三个主角,政府、开发商、购房者。毫无疑问,购房者处在了食物链的底端,砧板上的鱼肉;而对于开发商来讲,“地王”根本就是一场豪赌,步子迈的太大容易跌到,在现有的政策下,熬得住,出众,熬不住,出局。

  同日,杭州主城出让4宗地块,其中一地块楼面价45325元/㎡,创下杭州宅地价格新高;

  在参谋长看来,相比于购房者害怕房价的暴涨,拿高价地的开发商可能更加战战兢兢,如履薄冰,毕竟2016年的地王的结果摆在那儿呢。换句话说,高溢价抢地的房企也担心房价暴涨,随之带来的更有力的调控政策,比如更严的限价政策,利润的空间又更小了。

  当然,还是有不少人沉浸在面粉与面包的理论中,土拍如此火热,房价会不会暴涨?

  ......

  再来简单对比一下,此次抢地大战背后的逻辑,我们不难发现,历史总是惊人的相似,但却不是简单的重复。

  看似很合理的逻辑,事实却经不起推敲,毕竟疯狂过后,一地鸡毛的数不胜数。

  3、未来房价预期过于乐观

  无独有偶,2016年在南京河西南拍出的两块地王,楼面价分别为37027元和45213元。目前,这两块地王还在熬着。

  史上最惨的地王,莫过于珠海唐家湾地块,2016年8月26日,格力地产以12.48亿一举拿下编号为珠国土储2016-12地块,楼面价为29120元/平方米,成为珠海最新地王。参谋长大概算了一下,从房地产的开发的角度来讲,这个项目至少要卖到3.9万才能保本,而想要盈利的至少售价要在4万以上。

  当然,也并不是所有“地王”都能“幸运”的熬着,出世就夭折的也不再少数。

  看看现在的海南就知道,从2018年海南全域限购开始,喊出“决不让海南变成房地产加工厂”口号,壮士断腕的决心可见一斑。这足以可见,政府已经做好了,长痛不如短痛的准备。

  最近这段时间,各地土拍火热,大有逢拍必出“地王”之势。

  开发商对于“地王”的期待,完全是来自于过去几年那一波上涨的行情乐观预估,而这一轮的调控情况来看,房价暴涨的时代已经不去不复返。

  首先,最重要的一点就是土地拿地时的价格,这一点也就相当于房地产开发的成本,也就是说土地的拿地价格越低,在总价不变的情况下,利润就会越高,所以对于房地产企业来说,能够拿到相对价格比较低,土地地块又比较优质的土地,房地产企业是非常开心的一件事。此外,根据相关报道,在2018年各大房地产企业公布的财报数据来看,大部分房地产企业,尤其是房地产龙头企业,都实现了总营收的增长,恒大地产还实现了净利润高达722亿元人民币的成绩。

  根据相关报道,融创中国董事长孙宏斌曾公开表示“还是地产好”,但又表示,2019年融创的拿地会小心翼翼,与此同时,在2019年的第一季度,融创还一度拿下了好几块地段不错的土地,其中就包括无锡的两块土地,据最终的数据显示,融创在无锡滨湖区的地块价格达到了最高限价242185万元,这样算下来,楼面价格已经超过每平方米10800元的价格了,那么,融创在表示拿地很小心的同时,为什么又选择拿下高价的土地呢?

  根据相关数据显示:在3月份,大部分房地产企业的融资总额均实现了大幅上涨的趋势,此外,2018年全年,整个房地产市场的一手房销售规模创下了历史新高,所以在资金相对宽松的时候,房地产企业会加大企业的土地储备,也就是说会选择拿地,但根据全国土地的成交来说,众多房地产企业都看中了二三线城市的房地产市场,二三线城市的土地市场又热闹了起来,那么,房地产企业在这个时候选择投资土地,会不会有风险呢?有专业人士指出,虽然目前整个市场的大环境是比较好的,但土地市场的突然火热,已经让土地的价格达到了历史最高峰,而在某些城市,还出现了土地价格超过了当地房价的现象,也就是说,如果房地产企业选择拿下这块土地的话,在未来房地产市场政策不放松,或者政策持续推进的情况下,房地产企业可能会面临亏损,严重的会被楼市“套牢”,但在地产大佬孙宏斌看来,却不这么认为。

  孙宏斌对房地产市场的看法是,虽然在最近一段时间内,土地市场比较火,但未来房价大幅上涨的可能性会很小,因为坚持“房住不炒”政策的不断推进,所以政策放松的可能性会很小,而房地产市场的突然回暖几率也相对较低。但在孙宏斌看来,未来房地产市场还是有上升的空间的,可能就是发展高端住宅了。

  但相比2017年,又很大一部分的放弃净利润都呈现了下滑趋势,这一点对于各大房地产企业来说,在总营收实现增长的同时,净利润却在下滑,只能说明成本在增加,从调查分析的数据来看,可能跟政策实施导致整个房地产市场的销售放缓了,而对于房地产企业来说,没有达到预期的销售数量,很大程度上会导致房地产企业的资金需求越来越大,而根据2018年信贷市场的调控,众多房地产企业就会选择其他的渠道去实现融资,所以就会导致成本大大提升。

  对于我们很多人来说,都希望拥有属于自己的一套房子,在中国的房地产行业将近20年的发展历程中,不仅诞生了很多房地产企业,此外,例如:李嘉诚、许家印、王健林都因为房地产开发项目的成功,而让他们成为了中国的首富,在90年代的时代,中国的房地产行业刚刚起步,但到了今天,城市基本上已经是高楼大厦了,中国的城市化进程速度是非常快的,那么,房地产行业的大佬是如何实现财富的快速积累的呢?

  而进入2019年,各大房地产企业并没有好转,伴随着“房住不炒”,让房子回归居住属性等等政策的实施以及推进,导致整个房地产行业市场相对低迷,但从2018年的下半年开始,“土地”却火了起来,之前由于房地产市场火热,房地产企业想要参与土地地块的竞拍,还得提前选号,排队,但在房地产市场热度下降的时候,“土地”地价相比之前,却呈现了下行趋势,也就是说房地产企业想要拿地,不仅不需要排队,也不需要等号了,但就是这样的局面,众多房企却不敢轻易拿地,这是为什么呢?

  但相比2017年,又很大一部分的放弃净利润都呈现了下滑趋势,这一点对于各大房地产企业来说,在总营收实现增长的同时,净利润却在下滑,只能说明成本在增加,从调查分析的数据来看,可能跟政策实施导致整个房地产市场的销售放缓了,而对于房地产企业来说,没有达到预期的销售数量,很大程度上会导致房地产企业的资金需求越来越大,而根据2018年信贷市场的调控,众多房地产企业就会选择其他的渠道去实现融资,所以就会导致成本大大提升。

  孙宏斌对房地产市场的看法是,虽然在最近一段时间内,土地市场比较火,但未来房价大幅上涨的可能性会很小,因为坚持“房住不炒”政策的不断推进,所以政策放松的可能性会很小,而房地产市场的突然回暖几率也相对较低。但在孙宏斌看来,未来房地产市场还是有上升的空间的,可能就是发展高端住宅了。

  而进入2019年,各大房地产企业并没有好转,伴随着“房住不炒”,让房子回归居住属性等等政策的实施以及推进,导致整个房地产行业市场相对低迷,但从2018年的下半年开始,“土地”却火了起来,之前由于房地产市场火热,房地产企业想要参与土地地块的竞拍,还得提前选号,排队,但在房地产市场热度下降的时候,“土地”地价相比之前,却呈现了下行趋势,也就是说房地产企业想要拿地,不仅不需要排队,也不需要等号了,但就是这样的局面,众多房企却不敢轻易拿地,这是为什么呢?

  根据相关报道,融创中国董事长孙宏斌曾公开表示“还是地产好”,但又表示,2019年融创的拿地会小心翼翼,与此同时,在2019年的第一季度,融创还一度拿下了好几块地段不错的土地,其中就包括无锡的两块土地,据最终的数据显示,融创在无锡滨湖区的地块价格达到了最高限价242185万元,这样算下来,楼面价格已经超过每平方米10800元的价格了,那么,融创在表示拿地很小心的同时,为什么又选择拿下高价的土地呢?

  根据相关数据显示:在3月份,大部分房地产企业的融资总额均实现了大幅上涨的趋势,此外,2018年全年,整个房地产市场的一手房销售规模创下了历史新高,所以在资金相对宽松的时候,房地产企业会加大企业的土地储备,也就是说会选择拿地,但根据全国土地的成交来说,众多房地产企业都看中了二三线城市的房地产市场,二三线城市的土地市场又热闹了起来,那么,房地产企业在这个时候选择投资土地,会不会有风险呢?有专业人士指出,虽然目前整个市场的大环境是比较好的,但土地市场的突然火热,已经让土地的价格达到了历史最高峰,而在某些城市,还出现了土地价格超过了当地房价的现象,也就是说,如果房地产企业选择拿下这块土地的话,在未来房地产市场政策不放松,或者政策持续推进的情况下,房地产企业可能会面临亏损,严重的会被楼市“套牢”,但在地产大佬孙宏斌看来,却不这么认为。

  对于我们很多人来说,都希望拥有属于自己的一套房子,在中国的房地产行业将近20年的发展历程中,不仅诞生了很多房地产企业,此外,例如:李嘉诚、许家印、王健林都因为房地产开发项目的成功,而让他们成为了中国的首富,在90年代的时代,中国的房地产行业刚刚起步,但到了今天,城市基本上已经是高楼大厦了,中国的城市化进程速度是非常快的,那么,房地产行业的大佬是如何实现财富的快速积累的呢?

  首先,最重要的一点就是土地拿地时的价格,这一点也就相当于房地产开发的成本,也就是说土地的拿地价格越低,在总价不变的情况下,利润就会越高,所以对于房地产企业来说,能够拿到相对价格比较低,土地地块又比较优质的土地,房地产企业是非常开心的一件事。此外,根据相关报道,在2018年各大房地产企业公布的财报数据来看,大部分房地产企业,尤其是房地产龙头企业,都实现了总营收的增长,恒大地产还实现了净利润高达722亿元人民币的成绩。

  据中原地产研究中心数据,近日全国土地市场回暖迹象强化。据不完全统计,3月下旬以来全国住宅地块合计成交55宗。其中,溢价率低于20%的只有17宗,并有19宗地块溢价率超过40%,其中5宗地块溢价率超过100%。

  房地产市场“这几天土地市场变化迅速,无锡4月3日出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%,融创获得2宗,另外还有一宗需要摇号。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,在融资压力有所缓解下,部分企业再次开始进入土地市场抢地,特别是部分热点城市,土地市场明显活跃。

  同时,地方上很多方面也需要钱,还是得靠房地产。

  春江水暖鸭先知,楼市好坏土地市场先知。

  无论是稳定已久的一线城市,还是曾经火爆的二线城市,以及红极一时的三线城市,都开始潮水褪去。

  我是这么看的,我国总的房产价值,或者说价格,可以从三个层面理解:

  成交方面,全国 300 个城市共成交土地 1922 宗,环比减少12%,同比减少 8%;成交土地面积 7821万平方米,环比减少 15%,同比减少 5%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地) 577 宗,环比减少 18%,同比减少 18%;成交面积 2675 万平方米, 环比减少 15%,同比减少18%。

  土地市场的稍稍回暖,对房价来说意味着什么?这两天,楼市入冬的消息不少。但房价 真的能降多少吗?却也不见得。

  3.还是我国资产价格和国际信心的平衡反映。

  版权及免责声明:本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!杠杆游戏任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投资建议。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

  从以上五方面来看,情况比10月份似乎有所变化。

  相比10月的冷冻,11月情况在整体低位徘徊的基础上,似乎稍微好转了一些。成交楼面均价和溢价率环比均有不同程度的上涨。

  第三点,为什么和国际信心,和人民币价格等有关系?就如这一轮楼市周期,启动之前,房地产库存高压、销售乏力,国际上人民币承压,各种资本大佬携款出去买买买……

  10月的土地市场供应量无论是环比还是同比都在上升,另一方面,成交面积和土地出让金则持续走低。尤其是同比,成交面积跌掉了19%,土地出让金跌了28%。

  第二点,也很好理解,以前我常说,给大家修这么好的城市道路,这么多的地铁,这么多高铁,所有基建都要钱啊!哪来?还不就土地,不可能靠正常的工商业财税有这个效率,PPP模式很多地方其实不行。

  1.这是一个货币和杠杆游戏信心的总反映。

  出让金方面,全国 300 个城市土地出让金总额为 3135 亿元,环比增加 2%, 同比减少 19%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合 性用地)出让金总额为 2421 亿元,环比增加 2%,同比减少23%。

  今天,我们房价和房地产总值的形成,背后是有深刻原因的。如杠杆游戏认为的第一点,房价的货币现象这是必然,全世界都一样。我们只是不例外,在特定时期更明显。

  根据中指院数据,土地供应方面,全国 300 个城市共推出土地 2963宗,环比增加8%,同比 增加8%;推出土地面积 11925 万平方米,环比增加 1%,同比增加 10%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地) 984 宗,环比增加 1%,同比增加 5%;推出土地面积 4448 万平方米, 环比减少 2%,同比增加4%。

  摘要:影响的因素很多

  最近中指院发布了11月300城市土地市场交易情况。报告显示,11月,全国300城市土地市场整体供应同环比续增,成交方面环比量跌价涨,出让金较上月微涨。

  溢价率方面2018 年 11 月,全国 300 个城市土地平均溢价率为 7%,较10月增加2个百分点,较去年同期下降 13 个百分点;其中住宅类用 地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为 7%, 较上月增加 2 个百分点,较去年同期下降 15 个百分点。

  2.同时也是,我国基建模式和地方财力需求的反映。

  尽管我国楼市多受政策的影响,但作为供给端的土地市场,很大程度上也能反馈出楼市的冷热,毕竟房企是最精明的,他们越愿意高价拿地则代表对后续市场的乐观,反之则对楼市前景持悲观态度。

  楼面均价在此基础上继续走跌,同比的跌幅较大,达到了15%。与之相伴的就是溢价率的下降。

  成交价格方面,全国300个城市成交楼面均价为 2176元/平方米,环比增加 23%,同比减少12%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用 地的综合性用地)成交楼面均价为 3943 元/平方米,环比增加25%,同比减少4%。

  同时,有了货币的支撑和相关政策。一定时间段内,玩地产杠杆游戏就成为时尚,不玩就落伍了,不玩就被人割韭菜了。

  说实在,很多杆友也咨询过杠杆游戏这个问题,我国房子是不是有泡沫?甚至有的一上来就说,泡沫这么大,什么时候爆?还有的说,马上就要爆……

  撰文张银银&编辑欣欣然

  国际信心不能丢,资产价格必须做起来,钱才有兴趣和信心投资。而经历了这一轮,越来越多的人,其家庭资产和房地产捆在一起。大家都参与了这个游戏,也就稳定了市场,稳定了信心。

  从整体的数据来看,10月土地市场供应面积在持续增加,成交面积却呈缩水的态势,楼面均价环比和同比罕见双跌。

  所以,不管有没有泡沫,不意味着一定会马上去挤爆它。至于泡沫怎么样的方式收场,这是可以探讨和分析的。但,实话说,我觉得影响的因素很多。

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