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[长租公寓]长租公寓的明天:巨无霸和小而美共存

  “中升物业可以签2-5年,每年45天免租期,按月付我租金。链家自如价格稍微高一点,报4000元/月,而且每年上涨3%。如果按月付租金,每年25天的免租期,总租期外再加2个月免租装修期;如果按年来付租金,则每年45天免租期,总租期外再加2个半月免租装修期。”

  记者目测卧室有十几平方米,阳台上还有榻榻米,视野很好,装修虽然简约但也精致,书架、小桌、衣柜、床很有整体感。安全、隐私方面,房屋大门和各自房门均有密码锁,红璞的工作人员只有大门的密码。房租押二付一,半年租的话是1800元/月,一年租则是1700元/月,加上水电费、网费、卫生费、物业管理费等,需加收房租的10%。当记者询问该小区还有没有其他房源时,回答是要到稍远一点的隽园小区了。

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  今年上半年,张小姐(化名)将自己一套复式小户型房子交给楼下中介公司放租,小区位于天河公园附近,为万科某公寓楼盘,月租定为3900元/月。

  例如红璞。2015年红璞长租公寓项目在广州落地,据了解目前在广州拥有10万套房源。记者从其公众号中获悉,红璞公寓分布在众多小区,例如天河区的嘉怡苑、金海花园、远洋明苑、东方新世界、美景花园、春江花园、翠拥华庭、天河广场、旭景花园、盈彩美居、华景新城等,以及一些回迁房,例如海珠区的琶洲新村、南田路回迁房等。

  公寓托中介放租 几天就被“资本”盯上

  记者获悉,东方新世界附近长租公寓房源租价多在1800元/月-2000元/月,普通租房三室约4500元/月-5500元/月,粗略算,平均每间房1500元/月-1800元/月,比长租公寓便宜300元左右。

  (责任编辑:李玥)

  记者调查发现,如今分散式的公寓越来越流行,出资方直接将不同小区、大厦的套间收归麾下,借助成熟的小区环境与硬件设施,降低成本,但社交功能同时被消减。

  据了解,银行对此业务并没有大肆宣传,然而还是有很多业主愿意主动“存房”,张小姐就是自己主动找上门去的。“长租公寓领域,广州有竞价,但总体感觉比北京理性很多。”她说。

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  红璞公寓东方新世界负责人称:“我们这里是小区房,一般都满房。”经过两重门禁卡,记者进入到住宅楼。房间位于27层,进门首先看到厨房,抽油烟机、冰箱、橱柜、洗衣机一应俱全。该工作人员说:“这些配套设施都是我们公司提供的。”室内约70平方米,三室一卫一厅,能用的空间都已利用上。他承认房间经过改造:“小区里的合租房肯定都是改造过的,你看那大厅那么小,但你放心,我们这都是经过消防检查的,大公司没有什么安全问题的。”不过记者未看到房间内有灭火器。

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  随后,记者又联系了红璞在琶洲的负责人,去到琶洲新村3栋A座,只见已有两家酒店式公寓“西尔曼”“私享家”在大堂设了前台,红璞没有设置前台,负责人直接将记者带到7楼和21楼,看到的房间均为三房一厅一厨一阳台一公共厕所,基本保留房间原有格局。一个15平方米的房间租金1850元/月,另收10%服务费。

  公寓散落居民小区 经营成本相对会低

  从业主手中租房子 收房价格相对不高

  软硬设施经过改造 租客租金相差不大

  今年8月,一名网友发帖说,自己位于北京天通苑的120平方米三居房要出租,心理预期租金价位是7500元/月,遭链家自如和蛋壳公寓两方争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月租金。自此,警惕资本“圈地”抢占长租公寓的声音,此起彼伏。

  一些小众品牌也开始瞄准长租公寓市场。房东Kiki自称在天河南一路小区、六运小区、育蕾小区均设有“偶遇公寓”,她一般通过中介与熟人放租。其实,“偶遇公寓”虽然挂着公寓之名,却更像是二房东整合了多个出租房,其中不乏间隔房。市民阮小姐从2015年搬到六运小区,三年租金从1300元/月涨1500元/月,在周边算比较低的价格了,“刚开始搬来的时候,被周边的小资氛围吸引,房间也经过一定设计,布置比较精致。住下来之后,才发现房间与客厅之间的墙是塑料板,才醒悟这个房间是客厅间隔出来的,至此已经当了三年‘厅长’。”阮小姐说。

  过去,许多长租公寓从“三旧改造”中来,旧宿舍、旧厂房、旧村居等被整栋盘下来,通过加装电梯,精致装修,文化植入,提供管家服务等,打造年轻人社区,由此成就公寓品牌,投入成本较大。例如热衷于在旧城区租地经营以降低成本的YOU+。2012年6月1日,全国首家YOU+国际青年社区在海珠区凤凰新村开业,之后几年时间,YOU+已经遍布北上广。

  有邻居甚至说,她有一套与张小姐类似的复式公寓,位于天河岑村,银行给出的估价,已从4月份的3300元/月降低到2500元/月。另外,天河区金融城附近某在售住宅楼盘,售价过5万元/平方米,有刚收楼业主一套90多平方米的房子被某长租公寓看上,业主收到的平均月租也才3500元/月,比普通出租还要略低。

  “最终签合约的企业,是一家银行与某集团组建的第三方公司,专门做长租公寓。据介绍它只收广州中心5区的房源。按市场价收房,合同签3-10年,对方一次付清几年租金,相关业务经银行办理。”张小姐说,她那套35平方米的复式公寓,当时该小区同类楼房的租金均价是3900元/月,银行评估后给出的租金是3600元/月,不仅比预期低,还比市场均价低,但她一次性拿到了40多万元租金。

  “我们租金高,还帮你免费装修,5年积累下来最高有8个月的免租期,把房子租给我们做公寓吧……”眼下,资本“圈地”打造长租公寓的现象引发热议。然而广州张小姐接触下来,发现其中的好处,并不包含“大赚一笔”。

  然而,据Kiki透露,房间的装修多是上手业主留下,作为房东其实投入很少,“来这里住的,基本都是有小资情怀的白领,而且收入比较高,所以对自己的租住质量要求比较高,会自行布置。”

  琶洲新村三房一厅的长租公寓房间租金约1850元/月-2200元/月,而普通三室租金普遍6000元/月以上,由此可见与长租公寓也相差不大。

  由于租期年限较短,并考虑到出现纠纷时装修费与违约金难以清算,她均放弃了与上述两家企业合作,而是选择去与银行合作,去银行“存房”,并在今年6月正式签约。

  目前张小姐的房子还没有出租,据说对方会根据租客的喜好进行再装修。可以确定的是,越来越多的长租公寓(房间)出现在小区中。

  “银行委托评估公司上门评估,然后给出租期不同的报价单,最后我选择了签10年。”她说,租金虽然比市场价低一点,但一次性拿到一笔比较大的租金,不仅可以解决很大一部分房贷压力,还可以省去自己放租和管理的麻烦,而房子还是在自己名下。并且,合同里也写明,虽然租期内会根据租客的喜好装修,但最后还房的时候,会保持房子的原貌,“还是非常划算的”。

  一个星期不到,她便接到中升物业与链家自如业务员的电话,都希望“顶手”她的房子做长租公寓。张小姐说,对方开出的条件确实很诱惑:租金与市场相差不大,甚至比市场价要高,业主可以一次性收几年租,不需自己费心打理,不用担心租不出去,还“免费”帮业主装修房子。

  然而,广州中原研究发展部统计称,7月广州全市二手房租赁租金仅为48.7元/月·平方米,环比微降1%。中国房地产测评中心的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》也显示,深圳、北京两市的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势超19个月的时候,上海和广州均出现下跌。广州的长租公寓,是怎样从业主手上走向市场的?为何并未拉动租房价格上涨?

  经过今年一年,盲目进场的玩家会越来越少,而已经进场的,还会面临洗牌的过程,所以我觉得刚才提到了,一个关键词可能还是调整。

  各地陆续有长租公寓被曝出甲醛检测不达标。“纠纷”成为长租公寓进入寒冬期的关键词之一。

  无论是租房还是配套服务,在2018年频繁爆仓的背景下,长租公寓更应该关注良性的资金流和盈利能力,“记得,屠龙者不要去变成恶龙,在追求良性的利润的同时,还是要回归运营本质,不要把这个市场给做坏。”谢炳杰说。

  谢炳杰认为,2019年,长租公寓是逐渐规范的一年。

  告别资本寒冬、各行各业叫苦不迭的一年,2019年将开启时光的下一页。春节前后,锌财经深入创投一线,或直击创业者和普通从业人员,或洞察行业代表性企业,在他们身上寻找亮点,探索新一年的方向。

  而企业的话,也会根据自身的方式选择运营手段,重资产和轻资产运营模式在短期内会并行,不同的角色做不同的事情,政府,开发商这块可能会大量地持有物业,创业系公司会逐步往轻资产管理方向发展。修炼自己的运营能力之后,也可以给其他企业进行一个管理输出。

  一开始,大家都没有发现这个行业有什么问题,而2018年的乱象,一下子把长租公寓推到了公众面前,之后的话,行业也会优胜劣汰,行业也会有调整。

  2018年,长租公寓处于一个高速爆发的阶段,从整个行业来说,这样的一个时机,以一种负面的形式让大家意识到了这个行业的存在。各种各样的负面问题,也让国家介入进来,整个行业变得更加规范。同时,金融和资本对于长租公寓赛道,也变得越来越客观,不再那么盲目。

  龙东平

  这样一来,长租公寓就有了资金进行扩张。很多长租公寓为了拿到更多的钱,甚至未明确告知租客采取了租金贷模式,而是自行还款给金融机构。若长租公寓资金链断裂,则这笔贷款要由租客继续还。

  ——蘑菇租房联合创始人龙东平

  2017年10月,锌财经发布的文章《租房革命春风吹,二房东有希望不再被黑,崛起!》中,龙东平表示很看好长租公寓的发展:“五十年后,历史会记住2015年-2035年这段时期,大量机构化、品牌化的二房东纷纷崛起。老一代有黑色、灰色性质的不规范公寓逐渐消失。这跟过去十多年经济型酒店迅速崛起是同样的发展逻辑。C2C模式必然是落后的,S2B2C才是真正先进生产力的代表。”

  “第一轮淘汰刚刚开始,其实真正的竞争也才刚开始。”房家加联合创始人谢炳杰告诉锌财经。

  本文版权归“锌财经”所有

  那么,2019年长租公寓将走向何处?

  谢炳杰

  2018年,长租公寓接连爆雷,杭州鼎家、好租好住、寓见公寓等长租公寓因资金链断裂导致租户无家可归。

  龙东平

  长租公寓当前如何盈利,仍然是根难啃的硬骨头。但这又是各个长租公寓必须面对的问题。

  在龙东平看来,长租公寓已经告别了第一个野蛮生长的阶段,留下了一地鸡毛和盲目扩张的账单,而另一面,则是行业进入冷静期之后的检讨和反思。

  就现阶段来说,我国的长租公寓租金回报率还处于较差水平。据业内人士分析,这其中既有市场发展尚未成熟的原因,同时也受长租公寓行业投资回报周期的影响,在这样的背景下,尾部玩家很难扩大规模。

  “当然,爆掉的其实是少数,在看不见的背后,大量的公寓品牌还在拔地而起”,时隔一年,龙东平依然坚定,“长租公寓还是能越走越宽。”

  2018年,长租公寓频繁爆仓让很多租户无家可归,但随着政策法规的完善,行业也变得越来越规范。

  长租公寓特有的社群属性,还能让其具有广阔的增值收入空间。不少机构围绕社区建设起超市、生鲜、美容、洗衣、家政、文娱、美食、影院、会所、新零售等消费配套,定期举办住客活动增加租客黏性和更多的消费机会,这都在为长租公寓盈利创造新的可能性。

  即使面对诸多争议,但从消费生态的角度上来说,长租公寓模式有其存在的必要,并且存在大量增长空间。

  与供方市场快速成长相呼应的是租房消费需求的加速上升。全国流动人口规模已达2.44亿人,租房市场急剧扩大。预计2020年,我国租房市场租金GMV(租赁总收入价值)将达1.6万亿元,2030年这一数据将达4.6万亿元。

  长租公寓在2018年经历了“晴转多云”,你如何看待长租公寓这一年的发展?

  “中国人常说红海,但是长租公寓行业远远没到,公寓公司没死几个,也没谁家迭代了,没什么创新,都还没被逼到份儿上。”

  锌财经

  你觉得2019年长租公寓发展的关键词是什么?

  锌财经

  “现在还看好长租公寓吗?”近日,锌财经在采访中抛出问题。

  长租公寓“爆仓”的罪魁祸首,是盲目扩张。为了迅速获得规模,长租公寓提前透支房租,让资金链成为一颗不稳定的炸弹。

  关健词应该是“洗牌”和“小而美”,行业内留下来的玩家还会面临新一轮的竞争和洗牌;其次,小而美是一个方向,这种模式的盈利能力是不弱的,因为它机动、灵活,未来一定是巨无霸和广大的中小型并存的局面。

  对于去年行业暴露出的问题,以及长租公寓未来的趋势有哪些,锌财经采访了蘑菇租房联合创始人龙东平和房家加联合创始人谢炳杰。

  2018年、2019年可能更多的是一个调整的过程,企业会进一步寻求其他的盈利模式,有些可能会选择去依附其他大企业,大企业可能也会去找一些有互补的尾部。租赁市场目前还是偏向个人房东,根据其他国家的经验借鉴,接下来的政策规范、市场调整,都会是一个合理化的趋势。这是一个好的市场现象。

  龙东平认为,尾部可以选择小而美的模式,例如聚焦一类客群,比如专注于女生、理工一类客群,或者聚焦一个区域。

  2019年,小而美的公寓会迎来发展,会有大量的资金、人才进入到这个行业里来,同时,大量新的技术,会进入到租房领域,整个租房的互联网的渗透率在不断地提升。业主手里面的房子比例会越来越少,房东也会更加倾向于把房子委托给别人运营,不管是二房东还是专业化的机构。

  长租公寓的前景依然广阔。据迈点研究院预测,到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。即两年内,长租公寓市场还将以年均50%的复合增速进入上升通道。

  2019年,长租公寓行业的发展趋势是什么?

  此外,对于长租公寓配套服务的需求也将是一个市场。盈家生活创始人邢弢告诉锌财经,随着个人消费的升级,租客对于租后服务的要求越来越高,同时通过管家能够产生新的流量入口,他举了一个例子,在一个长租公寓里,房管卖面膜一天能卖出好几箱。

  其实从行业诞生之日起,就已经有“租金贷”模式,依靠“二房东”模式收取租金差并不能迅速拿到大笔资金,而租金贷,则是租客与长租公寓签下租约的同时,也与企业合作的金融机构签订了贷款合约,长租公寓可以一次性拿到租客的全年房租,租客按月还贷。

  龙东平

  但2018年,爆仓、租金贷、城中村改造以及甲醛超标等,一系列风险事件的爆发,也引发了市场的担忧。

  龙东平接受采访时表示:2019年这个行业还是个洗牌的过程,有盈利能力的、专业的公司会继续前进,而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局,并购还会发生。

  文/杨洁

  编者按

  谢炳杰

  谢炳杰

  他们不约而同地提到头部集中效应:未来,中国的公寓行业,没有腰部,只有头部和尾部,头部可能会占到20%左右,余下来的更多要选择细化运营能力。

  锌财经

  编辑/叶丽丽

  锌财经2018年下半年的两篇文章:《鼎家爆仓十日记》、《比P2P还危险,长租公寓爆仓不停,雷军最失落的“寓见”》详细写了鼎家公寓和寓见公寓爆仓的来龙去脉,分析了爆仓的原因和市场乱象。

  2015年,在政策的红利下,长租市场正式起跑,以开发商、中介、酒店、专业运营机构为四大供应主体的市场格局正式形成。接下来的两年中,是长租公寓大量获得资本助推的阶段,长租公寓从一个稚嫩的孩童开始蹒跚学步,到实现市场规模的迅速扩张。

  首先,巨头还会继续整合。比如蛋壳和杭州爱上租整合,之后陆陆续续,巨头会加速这种整合。

  涌入租赁市场的长租公寓品牌越来越多,但仅能解决部分租房需求,无法解决大部分租房者的痛点。

  不少长租公寓的租户在网上吐槽,入住前的承诺与入住后的实际操作根本是两码事,除了乱收水电费、管理费,还有管理员随意出入住户房间、隔音太差、押金退回困难等等问题。

  被长租公寓“抛弃”的人

  放弃了低端租房者和高端租房者的长租公寓,只能靠抢夺中端用户生存。

  越来越尴尬的长租公寓

  出来工作一段时间了、收入比上不足比下有余的这些年轻人们,就是长租公寓们薅羊毛的对象。能住进长租公寓的业主们,身边都有满足长租公寓居住条件的隐形客户。

  所以,目前国内大部分长租公寓,都可以改名叫“薅小资主义羊毛”。

  除此之外,长租公寓质量参差不齐的情况,也给不少租房者造成了困扰。

  长租公寓是如何从市场中分一杯羹的?

  导语

  同样被长租公寓抛弃的,还有高精尖人士。

  以雅诗阁为例,公寓为一个64平的一房一厅单位,配备独立的起居和就餐区、独立卫浴和设施齐全的厨房,人家的房子长这个样子:

  不知道你们发现没有,刚才那段话里其实缺少了一个很重要的前缀。

  虽说现在已经有不少长租公寓意识到高精尖人士也是他们的潜在客户,推出了“高端线”的长租公寓,但是除了其租金看起来还跟高端有点关系,其他的设施依然停留在中产阶级。

  毫不夸张地说,现在租房子,除了要分辨哪些是虚假房源,还要分辨哪些是长租公寓。

  所有的这些都构成了长租公寓的卖点,也支撑长租公寓得以在市场中分一杯羹。

  就像文章开头中海的CEO所说,“预计每年有3-5千间投入运营”,就这还只是一家企业的指标,还不算其他企业的。

  星仔从一个刚毕业的大学生角度出发,在租房网站上输入了几个条件:单间、整租,点击搜索后,呈现在页面上的几乎全是长租公寓。

  本文看点

  刚毕业的大学生,又称收入低下群体,他们是被长租公寓抛弃的“第一梯队”。

  星仔写稿的时候在网上搜索了一下,不少人都说长租公寓针对的是刚毕业的大学生,那些所谓的社群、管家式服务、摆脱毕业后的孤独感不就是为大学生们量身定制的吗?

  大量长租公寓充斥着租房网站的页面,无疑是给租房却又不考虑长租公寓的人添堵。而且有些长租公寓通过中介发布房源,需要通过打电话才能核实是个人房源还是长租公寓。

  目前针对高精尖人士的,主要是服务公寓,包括万豪酒店旗下Residence Inn、希尔顿酒店旗下Homewood Suites等,在国内服务公寓市场,也有雅诗阁、辉盛阁、优帕克、私享家等品牌。

  相信关注长租公寓的人,没少看这样的广告,什么“推荐好友免房租”、“好友入住获赠房费”等等,这也是早期(甚至现在)长租公寓快速扩充市场的一种宣传方式。

  一只羊被轮番薅羊毛,求这只羊的心里阴影面积。

  此次中海宣布加大公寓投资,或许从侧面印证了,长租公寓市场依然火热。

  “不想住城中村了,但也不想跟别人合租,能留给我的选择就只有长租公寓了。”

  更有某长租公寓的租客表示,该公寓压根就没有跟租户签订纸质合同,导致了后期租户维权困难,“这些公寓管理员的智商全用在对付用户身上了”。

  毕竟,“小资青年”才是长租公寓们的长期饭票:对生活高要求、舍得为自己花钱。

  早在中海之前,这几年已有多家房地产公司投入长租公寓市场,如龙湖的冠寓、世联的红璞、万科的泊寓等等,一时间长租公寓市场可谓遍地开花。

  2,哪些年轻人被长租公寓抛弃了?

  1,长租公寓是如何“侵占”租房市场的?

  一方面,长租公寓两边不讨好;另一方面,越来越多的资本正涌入这个领域。

  而事实上,这几点正是长租公寓抓住的、当下年轻人的痛点。

  3月26日,在中海2017年业绩发布会上,主席兼行政总裁颜建国表示,中海将加大长租公寓投资,预计每年有3-5千间投入运营。

  年轻人需要什么?要方便——领包入住、要好看——装修年轻化、要懒——管家服务、要好玩——线下社交。

  长租公寓针对的是所有层次的年轻人吗?不是的,它们针对的是所谓的“小资阶级”的年轻人。包括长租公寓打出的一些广告和一些宣传噱头(各行业精英齐聚一堂之类的),都是写给都市白领们看的。

  不仅如此,随着长租公寓的竞争进入白热化阶段,解决人口居住问题的忙帮不上,反而给租房市场添了不少乱。

  对于这些人来说,长租公寓的租金超过了他们的承受范围,而且还不算上各种管理费与公摊费用。在同样的地段、同样的租金价格,是完全可以找得到比长租公寓好的房源。

  星仔想说,这些人是不是《爱情公寓》看多了?你随便拉几个刚毕业的大学生问一下,能有几个人负担得起长租公寓的租金?

  一想到未来会有越来越多的长租公寓出现,星仔头皮有点发麻:

  星仔身边有不少朋友都住进了长租公寓里。

  而服务公寓能够提供的服务,更是长租公寓无可比拟的。

  3,长租公寓真的解决了租房痛点吗?

  “小资青年之家”

  中海也坐不住了。

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