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[地价]㎡ 楼价就一定卖8万元

  随着海珠区南洲路项目近期获得预售证,一江两岸的高价地项目再度成为市场关注焦点。羊城晚报记者了解到,除了南洲路项目即将亮相外,海珠区江燕路项目中冶逸璟公馆将在本月29日对外开放样板房,与此同时,荔湾区广钢新城高价地项目保利东郡已对外发售,海珠区石岗路项目也处于紧张施工中。

  实际上,在广州楼市里,高地价不等于高楼价的项目也有不少。比如黄埔区的越秀保利爱特城,楼面地价超过9000元/平方米,开盘价约1.2万元/平方米,地价占比近七成;广钢新城中海和金融街两个项目,地价均接近2万元/平方米,但两盘开盘时的均价也只是3万元/平方米左右,地价占楼价的近六成。

  高地价意味着高楼价?未必!

  即将转入下半年,广州楼市的高价地项目陆续有动作。对高价地而言,街坊们最关注的莫过于它们的售价。

  但随着市场行情的改变,“定律”也在改变。广钢新城新盘“5万字头”的带装修单价,再次证明在高地价上,也不一定就有高楼价。

  一江两岸高价地陆续亮相

  从整体上看,中心区3万-4万元/平方米的地价基本是常态。在一江两岸的海珠区和荔湾区,截至目前,这种高价地项目起码有7个。

  这些项目各有各的看点,或有产品设计优势,或有自然资源优势,又或者在定价方面出人意料……但因为它们所在地块的高起点,都将成为市场关注的焦点。

  羊城晚报记者了解到,这些地价3万-5万多元/平方米的市中心高价地,目前的市场定价或“吹风价”从5万元-10万元/平方米不等。在现阶段的市场环境下,高价的“面粉”是否一定会做出贵价的“面包”?并不一定。

  对于高地价的第一反应,不少街坊认为一定会出现高楼价,但市场并非那么绝对。

  高价地项目想要实现高楼价,起码需要具备三个条件:一要有拿得出手的产品;二要看供求关系,假如所在区域市场供不应求,产品才有稀缺性,价格才能定得较高;三要看整体市场环境,2015年上市的高价地项目不敢开高价,多数项目的成交不如预期好,足见调整中的市场环境对楼盘造成的影响。

  近年来,随着城市更新推进,中心区土地供应有所增加,但地价不低。以荔湾区广钢新城为例,2014年推出首宗地块时,地价还是约2万元/平方米;至2016年,地价已突破4万元/平方米,是两年前的一倍。

  如今,多个高价地项目千呼万唤始出来,有的“吹风价”约10万元/平方米,究竟是怎样的“尖货”,才敢吹出这样的风?

  以广钢新城为例,近期推出的全新盘保利东郡,地价就超过了4万元/平方米,但其开盘价只是5万多元/平方米。该地块成交时,业内人士曾预计其开盘价将会超过6万元/平方米,甚至会达到8万元/平方米。因为在房地产界有条“定律”:如果地价占房价的50%,卖房子还有微利;如果地价占比超过60%,则基本处于亏本状态。

  未来会怎么样呢?这份报告也给了一个判断:预计二季度全国城市地价继续温和上行,热点城市住宅地价增速回落幅度趋缓,部分城市住宅地价环比涨幅略有回升,但基本稳定。

  一季度,全国105个主要监测城市建设用地供应面积64.38万公顷,环比减少66.94%,同比减少11.55%。其中房地产用地供应面积1.26万公顷,环比减少 43.64%,同比减少8.55%。保障性住房用地供应面积约为0.09万公顷,环比减少80.70%,同比减少38.03%。

  4月17日,中国国土勘测规划院发布了一季度全国主要城市地价监测报告。总的来说,地价总水平温和上行。不过,大伙儿最关注的住宅地价增速放缓,环比和同比均呈放缓态势。

  纵向看的话,商业服务地价环比增速连续四个季度放缓,综合、住宅地价环比增速连续三个季度放缓。

  再说一个要引起重视的事情。报告显示,主要监测城市土地供应环比、同比均有所减少,工矿仓储用地供应占比达到近11个季度的高值。

  也就是说,虽然还微涨,但涨得慢了。

  (经济日报 记者:黄晓芳 责编:胡达闻)

  再来看看政策影响。今年政策一大显著变化是,房地产调控政策强调因城施策和强化地方主体责任,使得各地政策调整更加精准化。其中,二三线城市政策微调的范围和力度相对较大。比如,海口、广州、大连等城市调降人才落户门槛,南京明确规定了购房面积计入落户加分情况,推进人才引进。同时,部分城市微调限购、限售、限贷政策:青岛暂停了执行摇号售房规则;合肥部分银行对结清房贷者,二套房房贷利率按照首套房执行。

  在调控之下,当前房市有所放缓,进而影响了房地产开发投资。一季度,房地产开发投资同比增速略有提升,但开发企业资金层面依然总体偏紧。1-2月,房地产开发企业到位资金同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。国内贷款降幅收窄,直接融资环境出现一定宽松。但企业流动性压力仍较大。这些因素,使企业在拿地的时候更多了一番思量。

  在这个背景下,一季度,二线城市住宅地价环比增幅由降转升,三线城市住宅地价同比增幅连续5个季度超过全国及一、二线城市水平。

  主要监测城市中,一线城市综合、商服、住宅、工业地价环比、同比增速持续放缓,其中,工业地价环比、同比增速仍快于商、住用途;二线城市住宅地价环比增速略有回升,综合、商服、住宅地价同比增速持续放缓。石家庄、沈阳、大连、哈尔滨、海口、西安等6个城市住宅地价同比增速超过10%。

  先看看这组数据:一季度,全国主要监测城市地价总体水平为4381元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7665元/平方米、7173元/平方米和841元/平方米。

  地价和房地产市场关系很大。我们先来看看这段时间的房市。数据显示,受市场调控政策总体从紧的影响,一季度房地产销售端以放缓为主。1-2月份,商品房销售面积同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。2月份,企业土地购置面积同比下降34.1%,房地产开发景气指数为100.57,比2018年12月份回落1.27 点,是2017 年以来的次低点位,仅略高于2019年1月份的100.55,市场整体处于弱景气区间。

  无独有偶,之前苏州也调整了出让方式,将原来土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。同样,合肥禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖,杜绝“围标”,违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍。

  5月份,各地继续落实好一城一策、因城施策、城市主体责任等长效调控机制,房地产市场继续保持稳定。据诸葛找房数据显示,从涨幅情况来看,70城平均涨幅0.43%,环比涨幅比上月缩小0.1个百分点。上涨的55个城市平均涨幅0.59%,环比涨幅比上月缩小0.15个百分点。二手房房价上涨城市数量保持不变,但整体涨幅有所缩小。

  当地价房价稳定后,人们的预期自然也会受到极大影响,从而影响到市场的冷暖。而另一个信号似乎也给了地方调整的信心。

  众所周知,当年房价上涨与土地招拍挂不无关系,“价高者得”确实推高了地价影响了房价,开发商不惜一切代价制造地王也要抢地,可见他们对未来房价上涨多么有信心。如今,东莞在试图打破这个魔咒。

  如果这些城市的土地新规有效,可能会引来其他城市的效仿,高房价始于招拍挂“价高者得”,会不会也终于“不一定价高者得”呢?官方不断释放信号,地方在不断摆脱房地产。未来,除了对房价进行调控外,地方的调控也将逐渐扩至土地市场,前期较为火热的部分土地市场将逐渐回归理性。

  2019年将在稳地价稳房价稳预期上迈出重要一步,尽管今年以来房地产调控也面临着巨大的调整,各方面也在预期调控放松,而且一些城市房价也是借机上涨,但随着官方的不断表态以及重申房住不炒和发出预警,可以说房价还是稳定了下来,大多数城市都处在稳定通道中。虽然有个别城市依然火热,但不改稳定大趋势。

  但是不试过怎么知道?至少地价能够稳定或下降就可以打破之前的“地价那么高房价能不高吗?”无论如何,地价稳定是迫在眉睫。上面说到房价被稳定了,地价呢?

  虽然这个数字是平均值,而且全国各地也是分化有别,但是对于稳定人们的预期却起到了很大的作用,当地价降了,房价下降还会远吗?人们的预期还会高涨吗?其实下降是为了更好的稳定,因为过去涨太多。在确保不会大涨大跌情况下,地价房价只涨不跌的神话在逐步被打破,这就决定了过去的房地产传统模式必将被淘汰。

  据澎湃新闻报道,在稳地价、稳房价和一城一策的背景下,多地调整土地政策,对土地市场进行调控,进而对房地产市场预期进行调控。6月6日,东莞新拿地规则提出:在网上报价达到上限后,不再接受最新报价,开通网上终次报价功能,转为竞终次报价;而终次报价则以“最接近平均价者得”,这一措施引发市场关注。

  受调控升级影响,5月份地价涨幅有所趋缓,溢价率指标也迎来了2019年来的首次回调。值得注意的是,前5个月房地产开发企业土地购置面积、成交价款双双同比大幅下降。据上海易居地产研究院测算,本次土地购置均价4389元/平方米,同比下跌3.5%,全国地价迎来了自2012年以来的首次同比下跌。

  同样,地价决定不了房价,房价也决定不了地价,但是二者相辅相成,高地价推动高房价,高房价反过来也拉动高地价。一般情况下,我认同,地价高房价就高,但是不认同,地价低了房价就一定低。当开发商面对利润的时候很少有不为所动的,只要有利润他们可以不顾一切去争取,大多数不会说地价降了就要反哺购房者,事实证明确实如此。

  有时候我们经常说地价决定了房价,理论上说地价和房价没有直接的关系,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。地价跟房价之间有没有关系?当然有关系,但没有直接关系。决定房子价格的最终只有一个,那就是价值本身。供求关系只会影响到价格,但不会起到决定性作用。

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