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[地产]冯仑:终于可以做房地产了

  在过去房地产行业存在不少不良的现象,诸如吃双方回扣之类层出不穷,不论是刚需还是投资买房的人都很多,为了以后的发展房地产行业必须要整顿自身,据悉,住建部正在研究制定相关文件,并积极推动《房地产销售管理条例》和《住房租赁管理条例》出台,对经纪活动进行规范。而房地产经纪人学会会长则表示他们需要适应经济发展大势,转型升级,推动行业高质量发展。要转变发展理念和发展方式,优化市场机制,提高科技含量。在经济和科技高速发展的今天,在互联网的带动下,房地产经纪从以往的传统工作方式转变为多维度的工作方式,不仅仅是房地产行业,其他行业也都必须更上时代的发展,否则都会面临淘汰。

  据悉,目前全国共有房地产经纪机构25万家,从业人员超过150万人,21万人取得了国家房地产经纪专业人员职业资格,房产经纪行业男性居多,也比较年轻化,其中大专学历占将近一般的人群,在这些人中,有49.6%的房地产经纪人已自有房屋,租房居住的房地产经纪人占比39.2%,这说明在年轻人中房地产经纪人对中国的楼市更为了解,置业也更有目的性,而且为迎合未来房地产市场的发展,房地产经纪行业将吸引能多高学历、优秀的年轻人加入。

  从日常生活中我们可以看到,很多人对于房产经纪的评价并不好,认为他们的服务并不值那么多钱,在二手房及租房交易中,也有越过房产经纪直接交易的事情存在,这就证明房地产经济行业还有很大的提升空间。每一个购房者都需要房产经纪的服务,房地产经济作为一个重要的行业,需要在未来的工作中有所改进,也需要跟上时代的潮流发展自身。

  房地产经纪行业本身就是服务行业,能利用自己的专业知识为购房者提供专业的服务就是他们的优势,在房地产高速发展期间,他们不缺客户,但是在未来房地产平稳发展的态势之下,他们也必须改变以往的工作模式,做更好的服务以及更专业的讲解,在变革中做好服务。

  中国房地产已经有多年的发展历史,中国的房地产服务也在不断的壮大与完善,在这些年里,房产经纪人为购房者们提供了良好的服务,房地产的发展也离不开他们,我们虽然经常接触他们,但是并不了解他们,他们也是一群努力拼搏的年轻人。

  近日在2019年中国房地产经纪年会上面,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃表示,我国房地产经纪行业在发展途径、行业规则、经纪模式、经营模式、技术创新等方面正面临大的变革,因为中国的房地产从快速发展将要过渡到平稳发展,房地产经纪行业也面临转型,跟上时代的步伐才能避免被淘汰。

  房地产科技助力转型。“房地产科技对于未来的整个空间运营、效率提高、效益速度将发生巨大影响,所以早期投资一些科技企业,带动未来在转型空间运营上的形成能力”,冯仑说。

  大资管将空间价值发挥到最大。他认为,市场上非货币形态主要是物业,存量物业怎么帮着打理,提升租金回报;怎么交易,怎么安排财务,这不仅是理财,是理物。这是资产管理业务。

  第二、全价值链。做后开发时代的房地产,要研究所有价值链上的东西,比如土地、房屋、租赁之后的金融化、不良资产的处置、存量资产的经营等,而不是简单的将房子建了就卖掉。

  而对非住宅行业来说,在超大规模、人口高度集中的城市,“写字楼是一个非常好的产品”,冯仑说。但它很难成为全国连锁的品牌,因为大型物业交易主要还是集中在上海、北京、深圳等一线城市上。

  商用不动产进入后开发时代,竞争力由成本、规模、速度转移到运营和资产管理上,算账方式也将发生巨大变化。冯仑解释称,算得不是销售价格,不是营业额,而是租金和租金回报。开发商变成导演+制片还不够,还要找到运营商。

  自1998年住房制度改革后直至今日,房地产已经浮沉20余年。在这20余年的日子里,尽管有很多地产形态比如酒店、商场等,但国人更多关注的是“住有所居”的“居”,而这个“居”便是住宅。

  与此同时,空间的使用形式也发生变化。“未来空间是高度复合化,单一功能的小空间在减少;技术带来不仅是空间的智能化,还使得交易频率加快,人和空间的匹配速度加快,也能打破空间的边界,室内空间可以流动起来”,冯仑说。

  后开发时代就像“导演+制片”

  中国网地产 陶婷 冯仑曾说,人生有很多可能性,不同的选择决定了不同的命运。选择另一种人生的冯仑,在业内看来,他“行业思想家”的印象无法磨灭。这个“行业”,指的是房地产。

  以何胜出?冯仑认为,大健康领域未来可期。一是在海棠湾、三亚那里做康养中心;第二、做都市核心区的健康公寓;第三、疗愈系酒店。将健康、身体修复、心灵安养和度假结合起来;第四、医疗中心,也就是医疗MALL。

  巴菲特一句经典话,在很多场合都被提起。之所以被频繁引用,只因为的确意味深长,“退潮之后,才知道,谁在裸泳”。在房地产的后开发时代,产品线、价值链等全面竞争之下,退潮之后,谁在裸泳?如何才能跑得更快?

  第四、二手房和一手房的规律发生变化。强二线城市、一线城市逐步都是旧房市场,二手房交易超过一手房;第五、金融、税、利息的环境;中长期经济成长的环境,以及制度约束,都使得对住宅的快速增长预期发生改变。

  实际上,自2016年起,房地产就处在了经济发展的小周期之中。也就是在这几年时间里,房企纷纷谋求转型,万科变成城市配套服务商、万达产品线越拉越大等,房地产行业显然已经迈入后开发时代。

  7月17日,冯仑现身“中原视点新经济增长周期房地产趋势”高峰论坛,这是一场以“解码城市 赋能转型”为主题的大探讨。面对走过野蛮生长年代的地产业,共克时艰成为新经济周期下,房地产所有从业者达成的共识。

  在不疾不徐的演讲之中,现场话筒效果虽不如人意,但冯仑妙趣横生的话语,仍然引得在场人员会心而笑。尽管这些年来,冯仑“地产商”的标签在减弱,但他却说,终于可以做房地产了。

  谁能胜出?“做住宅无非有两个极端能活下来”,冯仑说:一、大规模集约化、集成化、工业化、装配式。这是大规模地产公司、住宅公司选择走的路。这些住宅公司还可以靠增值服务去赚钱;二、住宅公司可以在无限细分的领域里做领头。比如老年公寓、青年公寓、蓝领公寓等等。

  面对技术进步、经济成长、人口变化,空间的使用需求是增加而不是减少。冯仑认为,房地产将面临空间上的挑战,即需创造最具价值的固定的人造空间。这种固定的人造空间量在增加,是专门做收费的固定人造空间,是具有商业价值的。

  竞争之下做什么才能跑得更快?

  来源:中国网地产

  冯仑还说,对房地产行业长期发展充满着信心,也充满着期待。

  第三、商业模式发生变化。后开发时代的商业模式,可以将它归结为商用不动产的商业模式。商用不动产所有的规律和模式,就是开发商、投资商、运营商三者分开,统一到开发商。开发商越来越像“导演+制片”,先把空间故事想好,自己贷款、自己买地、自己组织施工,最后物业管理都是自己干。

  不过,他认为,做非住宅行业,地产商要改变心态,做好的手艺人。你是一个打磨钻石的,钻石很有钱,但从你手里过,你就收个工钱而已。否则,后开发时代你吃不了饭。

  冯仑指出,五个指标决定了房地产行业进入后开发时代。一、人均GDP达到了8000美金,住的问题基本解决,人均住房也到了38平米;二、所有城市空间结构基本上格局已定,能够确定人对居住的密集度、模式的需求,以及区域价格和供求关系;第三、除了发达的二线城市、强二线城市人口增长稍快,多数城市人口净增长停涨甚至负数。人口增量的减少,意味着住宅的需求减弱。

  进入后开发时代,就意味着,房地产行业的战场,将进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争状态。冯仑说,后开发时代有三个特点:第一、产品线变成了全产品线。全产品线意味着就不是住宅了,加入了非住宅部分,比如写字楼、购物中心、度假酒店等。

  冯仑亦认为,前十年忙忙叨叨就是两个字——住宅,即研究建了就能卖掉的住宅。他将2016年之前的房地产称之为开发时代。他认为,开发时代的特征是:一、住宅为核心。2016年以前,大部分地产公司都在做住宅;第二、竞争模式简单,就是买地盖房销售;第三、竞争力重点在成本、规模、速度这六个字上:比谁成本低、规模大、速度快。

  【A股】A股上涨,市场关注贸易战动向

  美联储降息预期强烈。据CME“美联储观察”:美联储7月降息25个基点至2.00%-2.25%的概率为68.8%,降息50个基点的概率为31.2%。;9月降息25个基点至2.00%-2.25%的概率为14.8%,降息50个基点和75个基点的概率分别为60.7%和24.5%。

  弘阳地产是江苏省领先的综合性房地产开发商。1995年弘阳集团创始人曾焕沙成立了南京红太阳商业大世界,涉足建筑材料业务。到1999年南京红太阳成立,在大本营江苏省南京市启动了首个住宅项目旭日华庭的开发,标志着弘阳正式进军住宅物业开发。专注于住宅物业开发、商业物业及综合物业的开发、运营及管理。通过扎根南京、深耕江苏、布局长三角,已建立了稳固的区域性龙头地位。

  【港股】外围股市向好,港股上涨

  10年期国债收益率:3.2352(↘0.99BP)

  TOP20——中梁控股

  法国CAC40指数:5535.57点(↗2.98%)

  恒生指数:28550.43点(↗4.60%)

  证监会表示,享受该税收政策的创业投资基金除需符合中国证监会和中国证券投资基金业协会有关私募基金的管理规范外,还应当符合下列6大条件:

  房地产销售排行榜部分内容

  7家房企超千亿,部分房企表现突出。根据克而瑞的数据,截止5月末,已有7家房企的全口径销售金额破千亿。TOP3龙头房企中,碧桂园1-5月实现全口径销售金额3075.4亿元,5月单月实现720亿元,环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模也分别达到了585.2亿元和535亿元,较上月有所下滑。

  此外,证监会称,基金管理人应当按照《享受税收政策的创业投资基金证明材料申请表》的内容填写相关信息,证监局将在接收申请后20个工作日内,出具享受创业投资企业税收政策的年度证明材料。

  美联储降息预期强烈

  美联储或引领全球货币政策拐点。进入2019年以来,随着全球经济增速放缓,全球央行开始进入宽松模式。目前,除英国央行在铺垫加息外,全球主要央行多数已降息或正在铺垫降息:印度、马来西亚、新西兰、菲律宾、澳大利亚、俄罗斯等国已启动降息;而欧央行行长德拉吉6月18日表示如果经济形势在未来几个月恶化,央行将宣布进一步的刺激措施,暗示欧洲央行或将在未来几个月降息并重启资产购买计划;美联储则在本次FOMC中传递了降息信号,后续加拿大也大概率将跟随美联储降息。

  深证成指:9134.96点(↗2.05%)

  对国内债市而言,在全球降息潮中货币政策将更加宽松,5月份经济数据等显示经济仍面临压力,贸易形势仍面临挑战,此前部分因为美联储处于加息周期而上调的短端政策利率有降低的空间,债券收益率有进一步下行空间。

  恒生红筹指数:4416.34点(↗2.14%)

  道琼斯工业指数:26753.17点(↗2.48%)

  根据克而瑞发布的2019年1-5月房地产销售TOP100排行榜,5月百强房企表现平稳。2019年1-5月,TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。5月,市场总体表现延续了2019年初以来的降温。在权益口径下,从单月来看,百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落,仅在5.7%左右。

  【备注:上述所有数据统计时间截至2019年6月21日(周四),涨跌幅对比上周四数据】

  2、地产聚焦:1-5月房地产销售TOP100发布

  人民币汇率中间价:美元/人民币 6.8472(↘0.67%)、欧元/人民币7.7330(↘0.72%)、100日元/人民币6.3801(↗0.04%)

  TOP15——阳光城

  【债券】银行资金利率涨跌互现

  目前市场的目光都聚焦在发行定价环节,对于即将上市的首批科创板企业的估值定价,市场各方仍有分歧。与核准制的发行定价方式不同,在注册制下,科创板取消了原来A股定价的发行方式,对所有新股采用全面的市场化询价制度,询价流程方面与现行A股相似。

  3、股权动态

  6月19日夜间,美国联邦公开市场委员会(FOMC)结束了为期两天的政策会议。美联储维持联邦基金利率在2.25%-2.50%不变,符合预期。FOMC声明表示,不确定性增加;密切关注将发布的信息,将正确行动;总体和核心通胀都将低于2%;缩表如计划进行。美联储FOMC在政策声明中删除“耐心”一词。

  首批科创板企业通过IPO注册

  银行间14天质押式回购利率:3.0985(↗45.53BP)

  1、地产聚焦

  资料来源:克而瑞

  【美股】美股上涨,美联储放“鸽”

  标普500指数:2954.18点(↗2.16%)

  德国DAX30指数:12355.39点(↗1.53%)

  6月19日,证监会在官网发布了一则私募基金监管问答,解答了关于享受税收政策的创投基金的标准及申请流程。

  【外汇】美元指数震荡上涨,人民币对美元升值

  从提交注册申请到证监会同意,上述两家公司用了1天时间,效率之高再现科创板速度,根据制度安排,拿到注册同意后,申报企业将进入询价发行阶段,询价结果满足条件即可挂牌上市,按照上交所理事长黄红元的说法“两个月内就能看到首批科创板集体上市企业”。

  银行间7天质押式回购利率:2.2204(↘35.00BP)

  2、经济解读

  TOP30——佳兆业

  下面在房地产销售排行榜中各个档位,选取部分公司做简要介绍。(以下数据来源于以下各地产公司官网):

  近年来,在各种利好政策的支持下,创业投资基金的规模不断增长。基金业协会数据显示,截至5月底,创业投资基金共有7055只,基金规模1.01万亿元,较上月增加83.31亿元,环比增长0.84%。

  4、市场热点

  纳斯达克指数:8051.34点(↗2.73%)

  上证综指:2987.12点(↗2.62%)

  银行间隔夜质押式回购利率:1.3050(↘66.81BP)

  美元指数:96.6437(↗2.76%)

  1、大类资产走势回顾

  值得注意的是,去年5月,财政部和税务总局出台55号文,对创投企业投向初创科技企业可以按投资额70%抵扣应纳税所得额的税收优惠政策,引发市场关注。

  4、股权动态:创投基金迎来减税利好

  资深投行人士认为,科创企业在证监会注册后,发行环节正常将历时15个工作日,另有12家科创板受理企业即将上科创板审议会议,如果首批科创板企业以30家来测算,科创板企业集体上市日或在7月中旬。

  科创板采取战略配售机制,降低了战略配售的门槛,且限售期长于美股与港股。引入的绿鞋机制保障了股价稳定。科创板引入保荐机构相关子公司跟投制度也加大对承销商的约束,促使保荐机构更加合理审慎地定价。

  欧洲50指数:3193.58点(↗1.70%)

  英国富时100指数:7424.44点(↗0.76%)

  大类资产走势回顾

  创业板指:1498.01点(↗1.23%)

  阳光城集团股份有限公司是世界500强阳光龙净投资,以房地产开发为主业的全国化品牌企业,业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务三大领域。1995年始创于福州,2012年管理总部迁至上海,阳光城集团凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值,位列2017中国房地产开发企业500强TOP20。

  美联储货币政策转向为中国货币政策逆周期调节释放了空间。美国货币政策正式转松将为国内货币宽松打开了空间,给予了货币政策应对国内经济形势更多灵活度,降准窗口已开启,灵活可期。

  佳兆业集团控股有限公司,成立于1999年,总部位于香港,2009年12月在香港联交所成功上市。佳兆业集团是中国大型综合性投资集团,旗下拥有二十多家集团及专业公司,分公司超100家,员工数超12000人,总资产超2200亿元人民币。目前,佳兆业业务已覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域,进驻全国超50个重要城市。2018年,佳兆业地产板块销售额突破700亿元人民币,再创历史新高。

  TOP55——弘阳地产

  目录

  1-5月房地产销售TOP100发布

  5、市场热点:首批科创板企业通过IPO注册

  【欧股】欧股普涨,多国放“鸽”

  创投基金迎来减税利好

  中梁控股集团成立于1993年,是一家以房地产开发及不动产投资为主业的综合性集团公司,具有中国房地产开发企业一级资质,总部位于上海市。凭借卓越的产品品质、优质的客户服务,中梁多年稳居中国房地产百强企业,2018年跻身综合实力20强、成长速度TOP1、融资能力TOP10。

  恒生国企指数:10922.39点(↗4.30%)

  恒大地产属于恒大集团。恒大集团是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团,总资产达万亿,年销售规模超4000亿,在全国180多个城市拥有地产项目500多个。

  证监会14日晚间发布消息称,同意科创板IPO注册。证监会按法定程序同意以下企业科创板首次公开发行股票注册:苏州华兴源创科技股份有限公司、烟台睿创微纳技术股份有限公司。上述企业及其承销商将分别与上海证券交易所协商确定发行日程,并陆续刊登招股文件。华兴源创所属专用设备制造业,保荐机构为华泰联合证券;睿创微纳所属计算机、通信和其他电子设备制造业,保荐机构为中信证券。

  TOP3——中国恒大

  3、经济解读:美联储降息预期强烈

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